L’une des questions que l’on me pose le plus souvent est la suivante :
« Est-ce mieux d’acheter ou de louer ? »
Vous avez probablement déjà entendu les deux versions.
D’un côté, certains affirment que payer un loyer revient à jeter son argent par les fenêtres.
De l’autre, plusieurs soutiennent qu’il vaut mieux rester locataire et investir son argent ailleurs.
La réalité est beaucoup plus nuancée.
Pour répondre à cette question, regardons un exemple concret basé sur le marché montréalais.
Acheter ou louer : un exemple concret à Montréal
Imaginons un couple qui habite un condo 5 ½ situé à proximité des Galeries d’Anjou.
Deux options s’offrent à lui.
Option 1 : demeurer locataire
- Loyer : 1 800 $ par mois
- Augmentation annuelle : 3,5 %
Option 2 : acheter un condo comparable
- Prix d’achat : 500 000 $
- Mise de fonds : 5 % (25 000 $)
- Taux variable 5 ans : 3,70 % (au moment de la rédaction de cet article)
- Amortissement : 25 ans
- Frais de copropriété : 564 $ par mois
- Taxes municipales et scolaires : environ 267 $ par mois
Au moment de l’achat, il faut également prévoir :
- Mise de fonds : 25 000 $
- Frais de clôture (notaire, inspection, taxe de bienvenue et autres frais liés à la transaction) : environ 10 000 $
Le montant total à prévoir est donc d’environ :
35 000 $
Combien coûte réellement la location après 5 ans ?
Avec un loyer de départ de 1 800 $ et une augmentation annuelle de 3,5 %, le locataire aura payé environ :
115 800 $
au cours des cinq premières années.
À la fin de cette période, il aura été logé pendant cinq ans, mais il ne possédera aucun actif immobilier.
Combien coûte réellement l’achat après 5 ans ?
Durant cette même période, le propriétaire aura payé environ :
- 85 500 $ en intérêts hypothécaires;
- 14 580 $ en taxes municipales;
- 1 440 $ en taxes scolaires;
- 33 840 $ en frais de copropriété.
Au total, le coût pour se loger pendant cinq ans représente environ :
135 360 $
La différence entre les deux scénarios est donc d’environ :
19 560 $
sur cinq ans
ou environ :
326 $ par mois
À première vue, le locataire semble avoir fait une meilleure affaire.
Mais ce n’est pas toute l’histoire.
Acheter une propriété permet de bâtir un patrimoine
Contrairement au loyer, une partie des versements hypothécaires sert à rembourser le prêt.
Après cinq ans, notre propriétaire aura remboursé environ :
66 000 $
de capital sur son hypothèque.
Cet argent ne disparaît pas.
Il augmente sa valeur nette.
Quel impact peut avoir la hausse de valeur d’un condo ?
Selon les données de la SCHL, le marché des copropriétés de la région de Montréal a connu une progression importante au cours des dernières années.
Pour les besoins de cet exemple, nous utiliserons une hypothèse de croissance moyenne de :
4 % par année
Il s’agit d’une hypothèse servant à illustrer le scénario et non d’une garantie de rendement futur.
Dans ce contexte, un condo acheté 500 000 $ vaudrait environ :
608 000 $
après cinq ans.
Cela représente une augmentation de valeur d’environ :
108 000 $
Acheter ou louer : qui a fait la meilleure affaire ?
Reprenons les chiffres.
Le locataire
- A payé environ 115 800 $ pour se loger.
- Ne possède aucun actif immobilier.
Le propriétaire
- A payé environ 135 360 $ pour se loger.
- A remboursé environ 66 000 $ de capital.
- A bénéficié d’une hausse de valeur estimée à environ 108 000 $.
Résultat :
Près de 180 000 $ de valeur nette accumulée après 5 ans.
Autrement dit, dans notre exemple, le propriétaire a payé environ 19 500 $ de plus que le locataire pour se loger pendant cinq ans.
En contrepartie, il a bâti un patrimoine d’environ 180 000 $.
Dans ce scénario, il est difficile de conclure que l’achat a été une mauvaise décision.
Investir la différence : une stratégie réaliste ?
Certaines personnes me diront :
« Oui, mais le locataire aurait pu investir la différence. »
C’est vrai.
En théorie, une personne disciplinée qui investit régulièrement peut bâtir un patrimoine important tout en demeurant locataire.
Mais la vraie question est souvent beaucoup plus simple :
Auriez-vous réellement investi cet argent pendant cinq années consécutives ?
Entre les voyages, les changements de voiture, les rénovations, les imprévus et les dépenses du quotidien, plusieurs personnes finissent par utiliser une partie de l’argent qu’elles avaient prévu investir.
C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles plusieurs propriétaires apprécient l’immobilier.
Chaque paiement hypothécaire agit comme une forme d’épargne forcée.
Acheter ou louer : quelle est la meilleure décision ?
La vérité est qu’il n’existe pas de réponse universelle.
Certaines personnes gagneront à acheter.
D’autres seront mieux servies par la location.
La bonne décision dépend notamment :
- de votre revenu;
- de votre stabilité d’emploi;
- de votre capacité d’épargne;
- de vos projets futurs;
- de votre horizon de temps;
- et du marché dans lequel vous achetez.
L’important est d’analyser votre situation avec des chiffres réalistes plutôt que de vous fier aux opinions de votre entourage.
Vous hésitez entre acheter ou louer ?
Chaque situation est différente.
Avant de prendre une décision qui pourrait avoir un impact important sur vos finances pendant plusieurs années, il peut être utile d’analyser les deux scénarios à partir de votre réalité.
Je vous offre un appel gratuit, confidentiel et sans engagement afin d’évaluer votre situation et de déterminer quelle option correspond le mieux à vos objectifs.
