Lorsque vient le temps d’acheter une propriété, plusieurs futurs acheteurs se posent la même question :
Devrais-je acheter maintenant avec 5 % de mise de fonds ou attendre d’avoir 20 % ?
Sur papier, la réponse semble évidente.
Avec 20 % de mise de fonds, vous empruntez moins, vous évitez l’assurance prêt hypothécaire et vous payez moins d’intérêts.
Mais dans la réalité, la décision n’est pas toujours aussi simple.
Attendre plusieurs années afin d’accumuler une mise de fonds plus importante comporte également un coût.
Pendant ce temps, le prix des propriétés peut augmenter, les loyers continuent d’être payés et certaines occasions peuvent être manquées.
Pour illustrer cette réalité, regardons le cas réel d’un jeune couple montréalais que nous appellerons Martin et Sophie. Certains détails ont été modifiés afin de préserver leur confidentialité.
Le cas réel de Martin et Sophie
En mai 2024, Martin et Sophie visitent un condo de deux étages à Montréal.
C’est un véritable coup de cœur.
L’emplacement est idéal, le quartier leur plaît et la propriété répond exactement à leurs besoins.
Comme plusieurs premiers acheteurs, ils ne disposent toutefois pas d’une mise de fonds de 20 %.
Après avoir utilisé une partie de leurs REER grâce au Régime d’accession à la propriété (RAP), ils réussissent à accumuler environ 35 000 $.
Ils doivent alors prendre une décision.
Acheter immédiatement ou attendre plusieurs années afin d’atteindre une mise de fonds de 20 %.
Ils décident finalement d’aller de l’avant.
Le prix d’achat est de 600 000 $.
Le financement est obtenu à un taux de 4,99 % avec un amortissement de 25 ans.
Leur paiement hypothécaire s’élève à environ 1 600 $ aux deux semaines.
Combien faut-il pour une mise de fonds de 20 % ?
Pour acheter ce même condo avec une mise de fonds de 20 %, Martin et Sophie auraient dû disposer de :
120 000 $
Comme ils possédaient déjà 35 000 $, il leur manquait encore :
85 000 $
En supposant une capacité d’épargne de 1 000 $ par mois, ils auraient dû attendre :
85 mois
Soit un peu plus de :
7 ans
Sept années pendant lesquelles ils auraient continué à payer un loyer tout en espérant que le condo de leurs rêves demeure accessible.
Acheter avec 5 % de mise de fonds : les coûts réels après deux ans
Après deux ans de propriété, leurs versements hypothécaires totalisent environ :
83 200 $
Sur ce montant :
- Environ 57 400 $ ont servi à payer des intérêts;
- Environ 25 800 $ ont servi à rembourser leur hypothèque.
À cela s’ajoutent :
- Taxes municipales : environ 3 400 $ par année;
- Taxes scolaires : environ 800 $ par année;
- Taxe de bienvenue : environ 6 700 $.
Au total, les intérêts et les différentes taxes représentent environ :
72 500 $
À première vue, certaines personnes pourraient conclure qu’ils auraient été mieux d’attendre avant d’acheter.
Pourtant, il manque un élément important à l’analyse.
Hausse du prix des propriétés : un facteur souvent oublié
Aujourd’hui, ce même condo est évalué à environ :
685 000 $
Une augmentation de valeur d’environ :
85 000 $
Autrement dit, pendant les deux années où Martin et Sophie ont profité de leur condo, la propriété a pris davantage de valeur que l’ensemble des intérêts et des taxes qu’ils ont payés.
Dans leur situation, l’augmentation de valeur a même dépassé les coûts liés aux intérêts, aux taxes municipales, aux taxes scolaires et à la taxe de bienvenue.
Bien sûr, personne ne peut garantir l’évolution future du marché immobilier.
Cependant, cet exemple démontre que le coût de l’attente mérite lui aussi d’être pris en considération.
Attendre d’avoir 20 % de mise de fonds : quel est le coût réel ?
Lorsque Martin et Sophie ont acheté leur condo, une mise de fonds de 20 % représentait :
120 000 $
Aujourd’hui, avec une valeur de 685 000 $, une mise de fonds de 20 % représente :
137 000 $
Pendant qu’ils auraient tenté d’économiser les 85 000 $ manquants, leur objectif aurait lui aussi continué à augmenter.
C’est une réalité que plusieurs acheteurs oublient lorsqu’ils évaluent leurs options.
Ils calculent les intérêts qu’ils pourraient économiser.
Ils calculent rarement le coût de l’attente.
Ils ne regrettent pas leur décision
Deux ans plus tard, Martin et Sophie ne regrettent pas leur choix.
Ils profitent d’un condo qu’ils adorent dans un quartier qui leur convient.
Ils ont quitté leur logement locatif pour devenir propriétaires d’un endroit qui leur ressemble.
Ils ont commencé à bâtir leur patrimoine.
Ils ont également remboursé une partie de leur hypothèque plutôt que de consacrer l’ensemble de leurs paiements à un loyer.
Lorsque je leur ai demandé s’ils avaient déjà envisagé de rester locataires, d’investir leur argent et d’attendre avant d’acheter, leur réponse a été immédiate.
« Honnêtement, nous pensons que nous aurions fini par dépenser une bonne partie de cet argent. »
Ils m’ont expliqué qu’avec le temps, ils auraient probablement été tentés de changer de voiture, de voyager davantage ou simplement de profiter de la vie.
Selon eux, le projet d’achat aurait constamment été repoussé à plus tard.
« Acheter ce condo nous a forcés à être disciplinés. Aujourd’hui, nous avons un chez-nous, nous bâtissons notre patrimoine et nous sommes heureux de l’avoir fait. Sinon, nous serions probablement encore locataires à attendre le bon moment. »
Cette réflexion ne s’applique pas à tout le monde.
Certaines personnes sont très disciplinées et investissent régulièrement.
D’autres apprécient justement l’aspect d’épargne forcée qu’offre l’accession à la propriété.
Quelle mise de fonds choisir pour votre premier achat ?
Une mise de fonds de 20 % demeure avantageuse dans plusieurs situations.
Vous empruntez moins.
Vous payez moins d’intérêts.
Vous évitez l’assurance prêt hypothécaire.
Cependant, attendre plusieurs années afin d’atteindre cet objectif peut également avoir un coût.
La meilleure décision dépend toujours de votre situation financière, de votre capacité d’épargne, de vos objectifs et du marché dans lequel vous achetez.
Chaque projet est unique.
Avant de prendre une décision aussi importante, il peut être utile d’analyser différents scénarios afin de comprendre leur impact réel sur votre situation.
Je vous offre un appel gratuit, confidentiel et sans engagement afin d’évaluer les options qui s’offrent à vous et de déterminer la stratégie la plus adaptée à votre projet immobilier.
